靠情怀做不好民宿
2023-09-12 20:43:18 浏览：40 作者：管理员
很少写民宿题材，感觉不够专业，但是事实上又很矛盾，因为在景区工作，认识大量的民宿主，从业十年来，发现大量的有情怀、有实力的老板，前仆后继的投资民宿，现在跟大部分民宿主聊天，如今的心态跟当初投资时的初心已截然不同。今天聊聊旅游链条中最容易被跨界的一个环节——民宿。在这个内卷、躺平的时代里，大多数上班族每过段时间就会有当个小老板的念头，据统计，大家伙最想干三件事情：这三个创业选项从投资金额上逐渐递增，同时从数量上，开得最多，投资失败的也最多。民宿从产业链上，位于旅游行为链条中的后端，是旅游的刚需之一。从时间轴上看，是“消费升级”的产物，从宾馆到主题宾馆再到民宿，更有特色，当然，市场上鲜有原汁原味的民宿，大部分自称民宿的，仍然是“主题酒店”。民宿，指利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800 ㎡,主人参与接待, 为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。找重点：一是闲置资源，二是规模小，三是主人参与接待，四是设施有特色但不奢华。国内在美团或者携程网上能搜到的民宿，规模上基本上都能达到，房间大都不超过20个，因为我国宅基地的制度有限制，但是主人参与接待和设施有特色不奢华这两条，基本上挂不上边了。定义中的民宿，应当是主人热情好客，接待背包客的场景。现实中的民宿，民宿主想用高于宾馆的接待价格做生意。在建设期，由于前期的情怀，一心想在建设上追求高标准，最终会出现投资额远高于连锁酒店，当时会想，没关系，房价比别人要高得多，回本更快。在经营期，由于跨行业投资，不懂经营，各种乱定价、被投诉的骚操作不断，管理和服务不求效率和性价比，追求极致的个性，最终标价虽然比别人高，但是入住率差远了，原计划两到三年收回成本的民宿，经营一年后发现，得七八年才能收回成本。通常的宾馆住宿行业的投资、定价和收益可以用几个图来诠释：
房间的价格和销售数据，呈现一个凸起的抛物线，现在人均价格越便宜，卖的越少，人均价格越贵，卖的越多，而中间值，往往是真实销售数据最好的区间。因为各个城市、各个地区的消费水平不一样，所以我就不填充数值了。
房间的价格和销售数据，同样呈一个凸起的抛物线，人均价格越低，床位数量越少，人均价格越高，床位数量越多。比较有意思的是，标价较高的床位数量区间，是高于销售量最好的区间，说明民宿主都希望房间能够卖个好价钱，这个符合消费心理学。
投资金额和房价的关系，理论上是正相关的。即投资后，看起来价值100元的房间，往往就能卖100元，看起来价值200元的房间，往往最后卖200元，这会随着市场无形的手的调控，最终达到平衡。
民宿主的希望是，投资100元装修，因为设计比较好，卖出200元的价格；而真实情况是，民宿主往往投资了300元装修，才卖出200元的价格，或者投资了200元，想卖出300元的价格。这也是这篇文章的标题，“靠情怀做不好民宿”的解析。一是建不好。投资收益没定位好，准备卖200元的房价标准却投资了300元标准，简单的说就是投资过大；二是经营不好。本来卖200块房价能够收益最大化，最终却非要卖300元，入住率低，其实还不如便宜卖。当然，我举的例子，就拿100、200、300来，真实情况可能是人均20元到人均5000元不等，投资收益会进一步放大。
无独有偶，我还有几个擅长做民宿生意的老板朋友，全国各地开民宿，除了前几家投资亲力亲为外，之后负责找项目，在重要的节点出现，其他的完全靠“老店”的员工招呼，生意做得不亦乐乎，扩张速度极快。深入交流后，我总结出擅长经营民宿的成功点，下面称为B总吧：位置在旅游链条中的作用是被无限放大的，B总在六七个省做民宿，不可能面面俱到，但是在选址的过程中，第一时间了解宏观情况，自己到市场上扫街做调研，借助ota的公开数据，在B总的选址理念里，位置要在相对最好的地段，不去选择偏僻的地方，哪怕租地成本更低，好位置更好出手。从选址的那一刻，民宿的定位就出来了。装修投资多少，装修成什么风格，之后卖多少价格，大概什么“套路”优惠。B总在装修中能省则省，尽量给每个房间的装修费用压缩在5万元以内，我的感受是猛一看很高级，但是经不起细看，甚至有很多很粗糙的地方，但是不得不说，在商言商，控制成本后，之后才有更多的价格回旋余地。找专业的拍摄团队，ota上的图片，那是真漂亮。最终达到了花了100块的装修费用，装修出200块的房间价格，经过商业包装，房间卖到了300块，遇到讨价还价的游客，用合适的理由自己找台阶下，200块、150块都可以卖出房间，最终的效果是，全年的入住率基本上超过80%。麻雀虽小，五脏俱全。到处开民宿，没有一套实用的激励模式是行不通的，很多民宿主在经营过程中对前台不放心，小心翼翼地“看”着。而B总采用全民合伙人制度，告诉我说赚100块钱，可能属于自己的只有30块左右，但是通过两三年的磨合，形成了一支忠诚度极高的“合伙人员工”，生意基本不用操心。发现不对劲，连续三个月没达到预期，火速转让。这是生意人对市场的敏感，B总在丽江投了两家民宿，刚开始生意极好，天天微信上给我晒对着洱海喝茶的视频，后来周边同质化的民宿开得太多，他在生意最好的时候直接转让，之前年租金在20万左右，他转让的时候年租金已上涨到50万左右了，没想到，50万就是周边的租金巅峰，物极必反，之后的整体民宿生意都走下坡路了。最后，肯定会有人会对民宿的经营有不同的看法，尤其是产品的打造上。我认为每个人所处的阶级不同，对投资和收益的看法会不同，可能对于大老板，投资2000万建个“喝茶的地方”，确实是一个朋友喝茶的地方，而对于大部分投资者，是把民宿投资当成长期的副业来看待的，考虑收益仍是第一位的。
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