“文旅航母”华侨城,一亏再亏

1989年，华侨城打造的中国首个主题公园“锦绣中华”开园，开业第一年就收回全部成本，接待游客超过300万人次。自此，华侨城开启了三十多年的高光之路，打造了世界之窗、深圳欢乐谷、东部华侨城等一个又一个文旅地标，实现了口碑效益双丰收。

如今，这艘“文旅航母”失去了往日的高光。

上半年，全国文旅市场复苏势头强劲，华侨城旗下的景区游人如织，据悉，华侨城上半年累计接待游客7200万人次，同比增长93%，恢复至2019年的148%，创历史新高，不过景区增收不增利。8月31日，华侨城A发布2023年上半年业绩报告，公司实现营业收入194.38亿元，同比上涨18.56%；净利润亏损13.06亿元，同比由盈转亏。

01

华侨城为何会陷入亏损的泥淖之中？这要从华侨城的发展模式说起。

1999年，华侨城在旅游产业深耕十余年后，首次提出“旅游+地产”概念，以主题公园等旅游资源带动地产销售，以地产反哺旅游，华侨城将“旅游+地产”的模式复制到全国各地，从2000年到2010年，这十年不仅是地产行业的黄金，旅游行业也随着国民人居收入的上涨而高速发展，华侨城借行业发展的东风扶摇直上，成为了中国最大的主题公园和旅游景点运营商，公司利润随着业务规模的增大而一路攀升，这十年华侨城的净利润从0.87亿元涨到33.29亿元，复合年均增长率达43.93%。

“华侨城模式”也引得房企纷纷效仿，中国旅游研究院的数据显示，2018年中国房地产上市公司综合实力100强的名单中，有九成房企涉足文旅行业，成立旗下文化和旅游公司抢滩文旅，主要涉及的业务领域包括康养地产、特色小镇、文旅项目等，像曾经的万达、融创等都曾携重资杀入文旅地产领域，文旅项目在全国遍地开花。

02

光景好的时候，“旅游+地产”是锦上添花，光景不好的时候，这种模式就是雪上加霜。

新冠疫情爆发后，首先旅游业遭遇了沉重打击。截至2022年年底，华侨城旗下拥有70家旅游企业，包括35家景区、26家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺等，涵盖景区、酒店、旅游演艺、旅行社和游乐设备研发制造商等业态，投资和运营的文旅及综合类项目遍布全国多座城市，在疫情期间，这些景区、酒店门庭冷清，但是人员日常开支、设备的折旧等各种费用源源不断，可想而知经营的压力。

2022年，华侨城出现上市15年来的首次年度亏损，归母净利润为亏损109.05亿元，面对百亿的亏损额，外界质疑其“业绩洗澡”，深交所就华侨城A2022年年报对其下发了问询函，11个问题，6个直接与2022年度计提减值有关，之所以让监管部门如此关注，是因为华侨城2022年就房地产开发项目计提存货跌价准备高达115.07亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。

华侨城回复称，本次存货减值项目共计36个，计提减值金额5亿元以上共5个项目、2至5亿元共14个项目、2亿元以下共17个项目，公司按照企业会计准则的规定对存货按照成本与可变现净值孰低计量，报告期存货减值准备计提合理、合规。

有业内人士对此指出，只要公司资产质量好，存货减值就并不是真的亏损。因此，减值计提也被视为是华侨城出于审慎考虑，对降低部分所作的一种稳健处理，以便轻装上阵、重新出发。但如今房地产行业仍处于调整中，购房者信心不足，外部环境更趋复杂严峻和不确定，不管是“浮亏”还是“真亏”，都难掩华侨城未来发展的焦虑。

而上半年的业绩报表也显示，其亏损仍在持续。

对于此次亏损的原因，华侨城表示，一是受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响，公司部分项目的去化速度未及预期，毛利率同比有所下降。二是为适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损。三是其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。

03

亏损能否就此止步？如今，华侨城身上的担子依然不轻。

从旅游综合业务来看，迪士尼、环球影城、乐高乐园等强大IP支撑的主题公园相继落地，国内本土主题乐园也层出不穷，激烈的竞争市场对于欢乐谷的潜在游客造成了分流，此外，欢乐谷设备老化，IP不够鲜明等问题，也让华侨城的竞争优势逐渐削弱。

房地产业务同样不甚乐观，首先是毛利率“跌跌”不休，2021年之前，华侨城房地产业务毛利率始终保持在50%以上，显著高于行业平均水平，原因主要有以下三点，一是文旅结合的品牌优势，二是公司综合拿地优势；三是结转资源主要集中于一、二线城市，结转单价有较好的保障。从2021年初到现在，因成本的增加和收入的降低，华侨城房地产业务毛利率一跌再跌，如今仅有18.22%。

其次是高周转难以为继，随着房地产市场进入下行周期,房地产的销售节奏开始放缓,曾经赖以生存的“高周转”模式无法持续，存货周转率低，根据上半年财报显示，华侨城仅达到可售标准的住宅存货总量就达1940.89亿元，在当期总资产中的比重依然高达48.99%。

在行业的上行周期，这些存货是扩大规模的粮草，现在则是压在身上的一座大山。正如华侨城此前所言，公司布局的多个城市新房价格处于下降通道，“以价换量”成为市场常态，部分区域的存货，根据可去化的市场价格计算的可变现净值已低于成本。

04

未来，华侨城何去何从？

在年报中，华侨城表示将把握行业复苏机遇，做优做强文旅业务，例如在主题公园业务方面，深耕欢乐谷、玛雅海滩水公园经典产品，通过产品微创新、服务提升、数字化平台建设等方式，提升游客接待量、游客满意度及效益水平。房地产业务将加大营销去化力度，强化现金流管理，根据市场情况，动态优化投资策略，聚焦核心城市核心区域精益投资。

这些举措能否让华侨城扭亏为盈？我们将持续关注。

免责声明：部分图片及数据均来源于网络，版权归原作者所有，本文仅作分享使用，不涉及商业范畴，如有侵权，请联系删除！